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土地購入のお金関係(小切手)
我が家は土地代金の決済については、小切手を振り出し、売主さんに

手渡す方法をとりました。

これは銀行のローンを利用する場合、その銀行の会議室等を借りて、

引き渡し手続き確認後、すぐに銀行窓口で代金を売主さん口座へ

送金するという一般的な方法が我が家では取り得なかったからです。


まず、会社の住宅財形融資を利用したため、銀行の会議室等を借りる

ことができず、不動産屋で引き渡し手続きを行ったこと。

我が家のメインバンクである新生銀行は名古屋に1店舗しかなく、

不動産屋からちょっと移動して送金手続き、ということもできなかった

ためです。


ただ、この方法は結果として、引き渡し~決済が極めて短時間(約15分)

で終わることとなるため、これから不動産購入を検討されている方も

検討してみるといいと思います。


平成24年5月21日(月)、昼間仕事を抜けだし、名古屋・栄にある

新生銀行名古屋支店に小切手を振り出すべく、向かいました。

新生銀行の店舗は一般の銀行とは趣が大きく異なっています。手続き関係等は

ネット上で行うことを強く推奨されており、一般的な銀行窓口はありません。

資産運用の相談ブースがいくつか並んでいる奥に、ネットではできない手続きに

やむを得ず対応するためのカウンターがあり、そこで最大2名が対応しています。


まず銀行に入りますと、案内ブースにいる男性行員が「今日の用件は?」と

声をかけてきますので、用件を伝え、番号札を持ちソファーで待ちます。

自分の順番を呼ばれ、窓口で小切手振出依頼書に記入・捺印し、キャッシュカード

と一緒に提出します。で、しばらくすると小切手がもらえます。これだけです。


ただ、流れはこれだけなのですが、当日は少し手間取ってしまいました。

当日窓口で女性行員が、「口座名義人宛ての記名式小切手しか発行しておらず、

本人(この場合私)以外の人が銀行窓口に持ち込んでも、換金できません」

というのです。

「えっ?」ってなもんですよ。普通「裏書」という方法があって、私と売主さん

が裏書すれば、売主さんへ譲渡されたということで、小切手金を受け取れるはずです。

一応、大学時代に「手形法小切手法」の授業だけは真面目に受講したため、

わずかにそんな記憶が残っていました。

○持参人払式小切手→銀行窓口に持参した人に支払われる。裏書等不要。

○記名式小切手→記名された本人も受取人になるため裏書必要。本人と他人の両方の
       裏書があれば、本人からその他人に譲渡されたことになって、他人が
       受取人になる。


女性行員にその旨伝えると、「確認します」といって奥に行ったきり、なかなか

戻ってきません。が、その間、銀行からもらった小切手に関する案内チラシに

目を通すと、最後の方にしっかりと裏書のことが書かれています。


結局、確認のために、結構な時間、再度ソファーで待つこととなりましたが、

無事小切手を入手しました。

さすがに、1千万円以上の現金を持ち歩いていることと同じですので、家に

帰るまでは少し緊張しました。

事前に裏書きしたうえで引き渡し当日持参したため、当日は本当に手渡しする

だけで、こんな楽なことはありませんでした。


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[2012/06/28 23:51] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地購入のお金関係(ローン)
平成24年5月、土地の引き渡しを受け、とうとう地主と

なった私ですが、生まれて初めての土地購入ということもあり

いろいろとかかったお金関係をまとめておきたいと思います。


我が家も当然ローンを組んでの購入ですが、土地先行購入です

ので、まずは土地代分だけローンを組みます。我が家は会社の

「住宅財形融資」を利用しました。


「住宅財形融資」で借りることを決定するまで、
①新生銀行(我が家のメインバンク)の住宅ローン
②その他の銀行の住宅ローン
を検討しましたが、メリットデメリットを勘案して決めました。

ちなみにフラット35は、建物に対する融資しかダメっぽい

ことと、このご時世、長期固定金利がそれほど魅力的ではない

といことで最初から念頭になく、検討すらしていません。

<①新生銀行の住宅ローン>
~メリット~
○ネットでの評判が高いように、ローン諸費用が安い。
 保証料と団信保険料が無料で、事務手数料は我が家の場合
 52,500円と結構安い。(口座への預入額に応じたランクで
 変わるようです)
○我が家のメインバンクでもあり、ローンを利用することで、
 最上位の顧客ランクになる(各種特典あり)
~デメリット~
○名古屋支店では対面で住宅ローン相談ができない。
○つなぎ融資が必要でその費用がかかりそう

<②その他銀行の住宅ローン>
~メリット~
○地元地銀等であれば対面で住宅ローン相談ができる
~デメリット~
○ローンにかかる経費が結構かかる。保証料60万円とか!!
○つなぎ融資が必要そうでその費用もかかりそう。

<会社の住宅財形融資>
~メリット~
○(社内の担当者に)仕事中、ちょっと席をはずして相談できる
○印紙代以外に費用はかからない。
○変動金利で現在の低利率を享受しつつ、一定率以上にならない
 よう、利率に上限が設定されている。
○必要時期に必要額を段階的に融資実行してもらるため、つなぎ
 融資が必要ない。
○支払方法が元金均等方式のみ(支払総額が元利均等に比較して
 抑えられる)
○制度上の条件内であれば基本的に融資を受けられないことがない。
~デメリット~
○(これは後々わかったことですが)書類審査上の柔軟性が全くない。
 →たとえば「支払期日がわかる書類が必要」と言われたため、不動産
  屋さんへの支払約定書(私の押印有)の写しを提出したところ、
  「不動産屋さんの公印がなければダメ、確かに期日わかるけど、
   公印がないから絶対だめ!」の一点張り。意味不明です。
○団体信用生命保険のような仕組みがない。
 →これは保険料が無料の新生銀行と比較してのデメリットですが。
○なんか「一生この会社にしがみついていきます」と宣言したかの
 ような気持になる。

といったメリット、デメリットがある中、安心感や手続き面の煩わしさ

ローンにかかる諸費用を考慮し、会社の住宅財形融資を利用することに

決定いたしました。

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[2012/06/28 23:14] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地を購入する(手続き編~3~)
~5月22日(火)

土地の引き渡しは、所有権移転登記のため法務局が開いている

平日に行う必要があるとのことで、会社を休んで不動産屋さん

に行きました。

一般の金融機関で住宅ローンを組んで土地や建物を購入する場合

その金融機関の会議室を借りて、司法書士や銀行の営業マン

立ち会いのもと、所有権移転登記にかかる諸手続きを司法書士に

依頼したことを確認後、金融機関の窓口で買主から売主に送金する、

というのが、引き渡し~決済の流れとしては一般的らしいです。


今回、我が家につきましては、会社の住宅財形融資を利用しましたので

銀行の会議室等を借りることができず、不動産屋さんで引き渡し手続き

を行いました。

また、決済についても、我が家のメインバンクが名古屋に1店舗しか

ない新生銀行ということもあり、銀行送金ではなく小切手の振り出し

という珍しい(?)形態で決済を行いました。


平日の昼間といえども、銀行窓口はいつも混雑しているので、送金のため

に1時間程度かかるのが通常らしいですが、小切手を手渡すだけですので、

引き渡し手続きも含めて当日はものの15分ですべての手続きが終わって

しまいました。


当日不動産屋さんに行くと、すでに司法書士、売主さんが待ち構えており、

司法書士へ登記手続きを依頼する紙ペラ1枚に印鑑をつき、持参した

印鑑証明を渡します。

後日、登記事項証明書やら登記情報識別通知などを郵送します、だとか

説明を受けた気がしますが、一瞬の出来事過ぎてよく覚えていません。

で、司法書士には登録免許税と報酬を合わせて約20万円、

不動産屋さんに仲介手数料の残金約28万円を現金で支払い、

売主さんには土地の残金の小切手を手渡して、それぞれ領収証を

貰ったら手続き終了です。

あと、年間の固定資産税を売主さんが納めているため、日割り分
(引き渡し日以降の分)を売主さんに現金で払います。



まぁ、とにかく土地代以外にも何やかやと金がかかったなぁ、

という感じですので、次から不動産購入にかかった諸費用を

洗い出していきたいなと思います。


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[2012/06/26 00:27] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地を購入する(手続き編~2~)
~3月25日(日)~

購入申込書を提出してから1週間後、もはや売買契約の締結です。

これまでは不動産屋さんとのやりとりばかりでしたが、この日、

初めて売主さんとも対面し、各種手続きを進めていきます。


まずは不動産屋さんから宅地建物取引主任者の免状の提示と

重要事項の説明を受けます。

重要事項としては、売買の目的の土地にかかること全般

(場所、広さ、抵当権が設定されていないか、ガス管や水道管の

状況、法令上の制限などなど)と、契約にかかること全般

(ローン特約、瑕疵担保責任などなど)についてです。

ひととおり気になる点を質問して、「重要事項説明書」に

間違いなく説明を受けた証として印鑑をつきます。


次に「売買契約書」の締結です。こちらは目的の土地や

金額に誤りがないかを確認して印鑑をつきます。

そして不動産屋さんとの「一般媒介契約書」の締結です。

「仲介してもらい、約定報酬を支払う」という契約です。


重要事項説明書をすべて読み上げることと、何枚かの書類

に住所氏名捺印するのに時間がかかり、売買契約の締結には

90分程度の時間を要しました。

最後に、土地の手付金(70万円)と、仲介手数料の約半額

(30万円)の合計100万円を現金で支払いました。

会社での住宅財形融資の申込に一定期間必要なため、引き渡し

は2か月後の5月下旬としました。




[2012/06/26 00:00] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地を購入する(手続き編~1~)
3月11日、土地購入とKさんへの設計の依頼を決定したことから

翌週、さっそく不動産屋へ行って、購入手続きを進めます。

~3月17日(土)~

不動産屋へ出向き、購入申込書を記入します。

いろいろなブログを見てると、「この購入申込書は契約としての拘束力

はなく、優先交渉権を得るためのもの」とあります。

不動産屋さんからもそのように説明を受けましたが、

「そうは言っても、購入申込をする以上、意味もなく撤回することは
 
 人としてやめてください」と、念押しされます。

競争率の高い(=人気のある)土地や物件は、とにかく申込書を

出さないと検討すらできない、ということなんでしょうが、我が家が

購入する土地は、おそらくまったく競争相手がいなかったのでしょう。


で、申込書には購入希望金額も記入します。

当然、売主さんの希望価格はネットでも表示されているわけですが、

安い買い物ではないので、交渉の余地は十分にありうる様です。

不動産屋さんに売主さんの様子も聞きつつ、表示価格から

20万円値引きした額を記載し、不動産屋さんに確認してもらう

こととしました。

まぁ、もともとの総額が想定範囲内であり、ネット等で調べられる

この地域の相場と同程度の坪単価でしたので、少しでも安くなれば

儲けもの、ぐらいの感覚です。

あと、購入資金は住宅財形融資を会社で申し込む予定ですが、

不動産屋さんと付き合いのある地銀に、一応住宅ローンの仮審査も

お願いすることにしました。

通常、不動産売買契約には、住宅ローン特約(ローンが組めなかったときは

この契約はなかったことにするという特約)を付けるのが一般的なのですが、

これが売主さんにとってはけっこうな心配の種のようで、最悪でも

どこかでローンが組める買主だという担保をとっておきたいみたいです。

自分としても、生まれて初めての不動産購入ですので、社会的な信用力が

あるのか否か興味があったのです。


後日、不動産屋さんから、「20万円の値引きOK」「住宅ローンの仮審査

OK」と連絡をいただき、後日売買契約を締結することになりました。


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[2012/06/25 23:40] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地購入と依頼先を決定する

それぞれの設計事務所にプラン作成をお願いしてから

2週間後の3月10日、まずはKさんのプランをお伺いします。

いつものようにファミレスでの打ち合わせです。


図面を見せてもらうと、こちらの要望はすべて踏まえつつ、

素人の私たちでは想像すらしていなかったプランになってました。


ポイントとしては、全面道路が4mしかなく、普通に3階建を

建てては斜線規制にかかるとのことで、1階を掘り下げた上での

3階建になっています。

また、スキップフロアになっているため、正確には6層構造です。

しっかりとした図面を引いてもらっているため、具体的に

イメージできます。土地は27坪という狭さですが、並みの

広さの家が建てられそうです。

台形の形状ですが、希望もすべて盛り込めそうです。

無料で作成いただいたものとは思えない図面です。
6.jpg

翌日に打ち合わせ予定の組織系設計事務所I社のプランを

お伺いしないことには依頼先の決定はできませんが、

Kさんのプランを見せていただき、ほぼ土地の購入については

心が固まったのでした。


翌日3月11日、I社の事務所にお伺いします。

前日のKさんのプランがとっても良かったため、I社のプランも

楽しみでした。

しかし、見せていただいたのは、「土地の考察について」という

資料で、2階建てでどれぐらいの広さの家が建つか、だとか

南側の道路向かいに背の高い住宅があるため2階リビングが

いい、だとか、現地を見に行った結果の意見・感想が述べられている

だけの資料でした。

話の内容も相変わらず、「家づくりにどんな夢を描きますか?」

みたいな抽象的な話で、一向に具体的な話に進みません。


1時間ほど経ち、妻が「今日は、具体的なプランなどは特にないんですね」

と尋ねると、「うちは契約してからしかプランは出してません。

無料で図面を引いてくれるところを探してまわって、プランばかり

集める人がいますがね。うちは組織でしっかりと検討したものしか

提示しませんので、無料でプランは出しません」とのことでした。


まぁ、それは会社としての考え方でいいんですけど、最初にそう

言ってくれないと、と思いました。

また、先方はそんなつもりはなかったかも知れませんが、あたかも

我が家が、無料のプランを収集することを目的としてきたかのような

言いぶりに、気分を害してしまったのでした。


「理想の家は、お施主さまの頭の中にだけあるのです。私たちは、

ただそれを引き出して、図面に落とし込むにすぎないのです。

だから一緒に理想の家を作りましょう。当社との契約を今日

決めちゃいましょう」

みたいなことを言われ、前半部分は確かにそうかな、と思いつつも、

(特に妻が)気分を害してしまったため、返答を保留し帰宅しました。


I社については、それなりの規模の組織のため、いろいろと意見は

わかれるのでしょうが、ネットでの口コミに誹謗中傷が多かったことも

踏まえて、選考から脱落しました。


この結果、我が家はこの27坪の土地を購入するとともに、

Kさんに設計・監理をお願いすることになったのでした。

3月11日、東日本大震災からちょうど1年が経過した日のことでした。
[2012/06/23 01:45] | 依頼先決定 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
3設計事務所にプランをお願いする
土地購入の決定にあたりましては、

○ハザードマップなどから、災害に弱い地域ではないか

○近所に付き合いづらい人が住んでいないか

○生活環境はどうか

など、人によってそれぞれポイントがあると思いますが、

まずは、自分たちが希望するような家が建つのかどうかが

確認できなければ、土地購入を決定することはできません。


土地には様々な法令による制限があり、この制限によって

まったく希望するような家が建たない可能性があるからです。


とはいえ、素人の私たちが、その土地にどんな制限があり、

それによって建物を建てる上でどのような制約を受けるのか

一から勉強して確認しようとすると時間がかかりすぎてしまいます。

なにせ、2週間程度でこの土地を購入するかどうか決めないといけないのです。


そこで、3つ依頼先として検討している設計事務所に、

この土地でのプラン作成をお願いし、土地購入の決定と並行して

依頼先としての決定までしてしまおうということにしました。


まずは組織系設計事務所のI社のオープンハウスが

あったため、見学がてらプラン作成をお願いしました。


ちなみにI社のオープンハウスは、和風モダン

っていうのか知りませんけど、そんな感じでした。


ただ、土地や建物の規模にしてはリビングが

異常に狭いことが気になりました。

お施主さまが納得して決めた間取りなのだから、本人に

とっては全く問題のない間取りなのだとは思いますが、

「どんな暮らし方がしたいのか」など、間取り決定

までのプロセスを重視するあまり、方向を見失って

しまったのではないかと、今、勝手に想像しています。


次に個人で設計事務所をやっているKさんです。

Kさんとは前回同様、ファミレスでお話をさせていただだき、

土地の資料をお渡しながら、「広いバルコニーが欲しい」

「リビングとダイニングはつかず離れずで」など要望を

伝え、2週間後にプランを見せてもらうことになりました。


最後に大物(と勝手に思っている)設計士のKKさんです。

KKさんもオープンハウス見学がてらプランをお願いする

つもりだったのですが、結局、プランをお願いすることなく、

選択候補から脱落してしまいました。


というのも、このオープンハウスが名古屋の比較的中心地に

70坪という余裕の広さがあり、間取りや収納もよく考え

られた感じで、とってもいい家だったのですが、いい家過ぎて

自分たちには、KKさんにお願いすることが、分不相応というか

とても敷居が高いように感じてしまったからです。


この結果、最終候補が2つに絞られました。

それぞれ2週間後に出てきたプランをみて、この土地を

購入するのか、購入するならどちらに設計を依頼するのか、

を決める感じになりました。


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[2012/06/23 00:33] | 依頼先決定 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
不動産屋へ行ってみる その2
前回からの続きですけど、

後日、家族揃って不動産屋へ行ってきました。

たしか平成24年2月18日ぐらいのことでした。

なんかもう忘れましたけど、最近情報公開した

ばかりだけど、結構問い合わせが多い、という

ようなことを言われました。

しかし、そのように言われるほど、

「こうやって他にも検討している人がいると煽って、

早く契約させようという魂胆だな」と警戒心が

高まります。

さらに、タイミングがよすぎることに、我々が

事務所にいる最中に電話がかかってきて

「ええ、はい、○○の土地ですね、資料お送りします」

などと、あたかもまた問い合わせがあったかのように

装っています。(嘘かどうかはわかりませんが)



ところが、「騙されないぞ、あせって契約したりしないぞ」

と思っていましたところ、不動産屋さんから

「今は土地だけで売り出してますけど、建物を建てて、建売で

売り出す計画もあって、もう建築申請もおりています」

などと、建売の図面が出てきてしまいました。


どうやら、売主の方は、不動産投資の一環でこの土地を

入手したようで、土地として売るだけでなく、建売

を建ててでも早く売り払ってしまいたいようです。

他に検討している競合買い手がいるかどうかではなく、

売主が建売を建てちゃおうと決心する前に、土地として

買うかどうかを決断しないといけなさそうです。


とりあえず不動産屋には、「いくつか声をかけている設計

事務所があって、この土地に私たちの希望する家が

建つのかプランを出してもらってから決めますので、

一度持ち帰り検討します」とさせていただきました。

すると、不動産屋は結構強気で、「売主さんには

検討している方がいるとはお伝えしますが、もう

建築申請も降りてますから、そんなには待ってもらえない

と思います。2週間ぐらいで結論を出してください」

などと言われました。

2週間後(3月3日)まで。。。気に入ってはいるけど

2週間で決めきれるのか。。。。不安です。

決定的に気に入っていないという点はないけれど、

土地を購入するという重大な決断をしきれずに、

結局断ってしまいそうな気がします。

いずれにせよ、3つお声掛けしている設計事務所に

いい土地が見つかったため、どんな家が建てれそうか

検討してもらうことにしました。


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[2012/06/19 00:13] | 土地探し | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
不動産屋へ行ってみる その1
週末、「アットホーム」で見つけた土地を見に行きました。

ネットに掲載されていた写真からある程度想像していましたが、

あまり建物が密集していません。

これまでいくつか見てきた細長い土地は、土地の両側が

同じような細長の土地に建つ3階建住宅に挟まれている

パターンが多く、非常に圧迫感がありました。

しかし今回の土地は、南東に間口11mあることに加え、

裏手は駐車場(建物が建つほどの幅がない)、両側も住宅

ですが、平屋だったり敷地ギリギリまで建っていないこと

などから、狭い割に開けたイメージがある土地でした。


気に入った特徴としては以下の通りです。
○周辺の建物に圧迫感がない。
○公園が近い。
○桜並木が見える(このときはまだ咲いていませんでしたが)
○地下鉄駅まで近い割に、古い住宅街の中で静か。
○住宅展示場が目の前(休日のイベントにすぐ行けそう)

気になった点は以下のとおりです。
○前面道路が狭い(4m)
○南西の隣の家が廃屋。
○ラブホテルが近い。
○やはり27坪では狭過ぎる気がする。


インターネットでは違う不動産会社に資料請求をしたのですが、

土地には大手HM系の不動産会社の看板が建ててあったので、

その事務所まで行ってみました。

すると、「もう資料請求したのならそっちの不動産屋に行ってください。

変なトラブルになると嫌なので」と追い返されてしまいました。

「え、そんな感じの営業でいいの?お客さんより業界の付き合いを

優先しちゃうの?」と不快な気分になりましたけど、ネットで

資料請求した不動産屋は歩いていける距離でしたので、

そちらへ向かいました。

しかしながら、不在で電話もつながらなかったため、

家に帰りました。肩透かしをくった感じです。


帰宅後、不在だった不動産屋から電話があり、後日、事務所に

いって話を聞くことになりました。

不動産業界、いろいろと業界のルールがあって、

素人がぼさっとしていると、何かと騙されそうです。

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警戒して事務所へ行くことにしました。
[2012/06/18 23:52] | 土地探し | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
気に入った土地見つかった!!
先日、設計士のKさんに「アットホーム」を教えてもらってから

毎日のようにネットで土地を検索し続けていました。


条件としては以下の通りです。

○名古屋市中心部の会社まで自転車で通勤可能な範囲
○駅から(できたら地下鉄の駅)から徒歩10分以内
○30坪程度(広すぎてもダメ→庭とかいらないから)
○2000万円以内でできるだけ安く

上記の条件で探しますと、だいたい細長い土地ばかりです。

間口5m程度で奥行きが長い形状の土地ばかりです。


時々ネットで見つけた細長い土地を、現地まで

見に行ったりしました。べつに細長くてもいいんですけど、

さすがに一生そこにすむかもしれないと思うと、これ!!

っていう決め手がない感じの土地ばかりです。


まぁ、そんなに急いで家を建てたいわけじゃないですし、

設計事務所などは「いい土地があったら連絡します」

とは言ってくれてますけど、探してくれてる気配もないし、

ってことで、本当に気に入る物件があるまでじっくり

探すつもりでした。

そうした中、2月上旬、会社が終わって家に帰ると、

妻から「条件に合いながら、これまでにない土地があった」

とのことで、さっそく、アットホームで確認しました。


結論からいうと、3月にこの土地を買いました。


ネットで得られる情報はこんな感じ↓でした
○名古屋市中心部の会社から自転車で15分くらい
○最寄りの地下鉄駅まで徒歩6分
○2番目に近い地下鉄の駅まで徒歩7分
○南東向きに道路に面しており、間口11m
 ネットで見る限り日当たりはとてもよさそう
○27坪で坪単価60万円強。(1600万円台!)
○名古屋都市高速のインターやバス停が近いなど
 交通の便はとてもよい。
 

気になったのは27坪という狭さです。

30坪程度とは言いながら、30台と20台では全然

違うように感じますので、心中では「狭すぎるかなー、

たぶんこの土地はないなー」と思いつつも

ネットで資料請求し、後日現地を見に行くことにしました。

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[2012/06/17 01:03] | 土地探し | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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