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土地購入にまつわる諸経費
土地を購入するにあたり、土地本体価格以外に諸経費が

かかることは知っていましたが、実際はどれぐらいかかるか

全く知らないまま、土地を購入しました。


家づくりにおいて、あまり厳密に予算をたてていないというか、

マネープランを考えていないので、まぁ、150万円ぐらい

と思っておけばいいかな、ぐらいのもんでした。

で、実際に土地購入だけでかかった諸費用は以下の通りです。

<業者への報酬関係>
○不動産仲介手数料
 57万9,600円
  →法律で「売買価格の3%+6万円」が上限とされている額です。

○所有権移転登記にかかる司法書士への報酬
 7万500円
  →所有権移転でこんなにもとられたので、抵当権設定登記は
   自分で手続きを行うことにしました。

<税金関係>
○所有権移転登記の登録免許税
 12万3,094円

○抵当権設定登記の登録免許税(予定)
 1万8,000円
  →まだ手続きをしていませんので予定です。
 
○固定資産税・都市計画税の日割り分
 6万9,080円
  →購入にかかる諸経費ではありませんが、売主さんが納めていた
   税金を日割りして負担しました。

○収入印紙
 2万5,000円
  →不動産売買契約書と会社の住宅財形融資を利用する際の
   金銭消費貸借契約書に貼付する分です。



<その他>
○印鑑証明・住民票発行手数料
 1,200円
  →合計4通分です。なんかいろいろな場面で必要です。

○不動産取得税
 12万900円
  →土地先行取得の場合、建物を建てる断面で還付を受けられますので、
   実際にはかからない費用ですが、一度は徴収されるっぽいので、一応。


で、合計は、なんと!!
100万7,374円です。購入にかかる諸経費でない税金を抜いても、

81万7,394円。土地本体価格の約5%です。

まぁ、住宅ローンにかかる経費がない分、抑えられているのかなぁとは

思いますが、100万円と言われると相当ですね。


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[2012/07/04 00:23] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地購入のお金関係(小切手)
我が家は土地代金の決済については、小切手を振り出し、売主さんに

手渡す方法をとりました。

これは銀行のローンを利用する場合、その銀行の会議室等を借りて、

引き渡し手続き確認後、すぐに銀行窓口で代金を売主さん口座へ

送金するという一般的な方法が我が家では取り得なかったからです。


まず、会社の住宅財形融資を利用したため、銀行の会議室等を借りる

ことができず、不動産屋で引き渡し手続きを行ったこと。

我が家のメインバンクである新生銀行は名古屋に1店舗しかなく、

不動産屋からちょっと移動して送金手続き、ということもできなかった

ためです。


ただ、この方法は結果として、引き渡し~決済が極めて短時間(約15分)

で終わることとなるため、これから不動産購入を検討されている方も

検討してみるといいと思います。


平成24年5月21日(月)、昼間仕事を抜けだし、名古屋・栄にある

新生銀行名古屋支店に小切手を振り出すべく、向かいました。

新生銀行の店舗は一般の銀行とは趣が大きく異なっています。手続き関係等は

ネット上で行うことを強く推奨されており、一般的な銀行窓口はありません。

資産運用の相談ブースがいくつか並んでいる奥に、ネットではできない手続きに

やむを得ず対応するためのカウンターがあり、そこで最大2名が対応しています。


まず銀行に入りますと、案内ブースにいる男性行員が「今日の用件は?」と

声をかけてきますので、用件を伝え、番号札を持ちソファーで待ちます。

自分の順番を呼ばれ、窓口で小切手振出依頼書に記入・捺印し、キャッシュカード

と一緒に提出します。で、しばらくすると小切手がもらえます。これだけです。


ただ、流れはこれだけなのですが、当日は少し手間取ってしまいました。

当日窓口で女性行員が、「口座名義人宛ての記名式小切手しか発行しておらず、

本人(この場合私)以外の人が銀行窓口に持ち込んでも、換金できません」

というのです。

「えっ?」ってなもんですよ。普通「裏書」という方法があって、私と売主さん

が裏書すれば、売主さんへ譲渡されたということで、小切手金を受け取れるはずです。

一応、大学時代に「手形法小切手法」の授業だけは真面目に受講したため、

わずかにそんな記憶が残っていました。

○持参人払式小切手→銀行窓口に持参した人に支払われる。裏書等不要。

○記名式小切手→記名された本人も受取人になるため裏書必要。本人と他人の両方の
       裏書があれば、本人からその他人に譲渡されたことになって、他人が
       受取人になる。


女性行員にその旨伝えると、「確認します」といって奥に行ったきり、なかなか

戻ってきません。が、その間、銀行からもらった小切手に関する案内チラシに

目を通すと、最後の方にしっかりと裏書のことが書かれています。


結局、確認のために、結構な時間、再度ソファーで待つこととなりましたが、

無事小切手を入手しました。

さすがに、1千万円以上の現金を持ち歩いていることと同じですので、家に

帰るまでは少し緊張しました。

事前に裏書きしたうえで引き渡し当日持参したため、当日は本当に手渡しする

だけで、こんな楽なことはありませんでした。


[2012/06/28 23:51] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地購入のお金関係(ローン)
平成24年5月、土地の引き渡しを受け、とうとう地主と

なった私ですが、生まれて初めての土地購入ということもあり

いろいろとかかったお金関係をまとめておきたいと思います。


我が家も当然ローンを組んでの購入ですが、土地先行購入です

ので、まずは土地代分だけローンを組みます。我が家は会社の

「住宅財形融資」を利用しました。


「住宅財形融資」で借りることを決定するまで、
①新生銀行(我が家のメインバンク)の住宅ローン
②その他の銀行の住宅ローン
を検討しましたが、メリットデメリットを勘案して決めました。

ちなみにフラット35は、建物に対する融資しかダメっぽい

ことと、このご時世、長期固定金利がそれほど魅力的ではない

といことで最初から念頭になく、検討すらしていません。

<①新生銀行の住宅ローン>
~メリット~
○ネットでの評判が高いように、ローン諸費用が安い。
 保証料と団信保険料が無料で、事務手数料は我が家の場合
 52,500円と結構安い。(口座への預入額に応じたランクで
 変わるようです)
○我が家のメインバンクでもあり、ローンを利用することで、
 最上位の顧客ランクになる(各種特典あり)
~デメリット~
○名古屋支店では対面で住宅ローン相談ができない。
○つなぎ融資が必要でその費用がかかりそう

<②その他銀行の住宅ローン>
~メリット~
○地元地銀等であれば対面で住宅ローン相談ができる
~デメリット~
○ローンにかかる経費が結構かかる。保証料60万円とか!!
○つなぎ融資が必要そうでその費用もかかりそう。

<会社の住宅財形融資>
~メリット~
○(社内の担当者に)仕事中、ちょっと席をはずして相談できる
○印紙代以外に費用はかからない。
○変動金利で現在の低利率を享受しつつ、一定率以上にならない
 よう、利率に上限が設定されている。
○必要時期に必要額を段階的に融資実行してもらるため、つなぎ
 融資が必要ない。
○支払方法が元金均等方式のみ(支払総額が元利均等に比較して
 抑えられる)
○制度上の条件内であれば基本的に融資を受けられないことがない。
~デメリット~
○(これは後々わかったことですが)書類審査上の柔軟性が全くない。
 →たとえば「支払期日がわかる書類が必要」と言われたため、不動産
  屋さんへの支払約定書(私の押印有)の写しを提出したところ、
  「不動産屋さんの公印がなければダメ、確かに期日わかるけど、
   公印がないから絶対だめ!」の一点張り。意味不明です。
○団体信用生命保険のような仕組みがない。
 →これは保険料が無料の新生銀行と比較してのデメリットですが。
○なんか「一生この会社にしがみついていきます」と宣言したかの
 ような気持になる。

といったメリット、デメリットがある中、安心感や手続き面の煩わしさ

ローンにかかる諸費用を考慮し、会社の住宅財形融資を利用することに

決定いたしました。

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[2012/06/28 23:14] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地を購入する(手続き編~3~)
~5月22日(火)

土地の引き渡しは、所有権移転登記のため法務局が開いている

平日に行う必要があるとのことで、会社を休んで不動産屋さん

に行きました。

一般の金融機関で住宅ローンを組んで土地や建物を購入する場合

その金融機関の会議室を借りて、司法書士や銀行の営業マン

立ち会いのもと、所有権移転登記にかかる諸手続きを司法書士に

依頼したことを確認後、金融機関の窓口で買主から売主に送金する、

というのが、引き渡し~決済の流れとしては一般的らしいです。


今回、我が家につきましては、会社の住宅財形融資を利用しましたので

銀行の会議室等を借りることができず、不動産屋さんで引き渡し手続き

を行いました。

また、決済についても、我が家のメインバンクが名古屋に1店舗しか

ない新生銀行ということもあり、銀行送金ではなく小切手の振り出し

という珍しい(?)形態で決済を行いました。


平日の昼間といえども、銀行窓口はいつも混雑しているので、送金のため

に1時間程度かかるのが通常らしいですが、小切手を手渡すだけですので、

引き渡し手続きも含めて当日はものの15分ですべての手続きが終わって

しまいました。


当日不動産屋さんに行くと、すでに司法書士、売主さんが待ち構えており、

司法書士へ登記手続きを依頼する紙ペラ1枚に印鑑をつき、持参した

印鑑証明を渡します。

後日、登記事項証明書やら登記情報識別通知などを郵送します、だとか

説明を受けた気がしますが、一瞬の出来事過ぎてよく覚えていません。

で、司法書士には登録免許税と報酬を合わせて約20万円、

不動産屋さんに仲介手数料の残金約28万円を現金で支払い、

売主さんには土地の残金の小切手を手渡して、それぞれ領収証を

貰ったら手続き終了です。

あと、年間の固定資産税を売主さんが納めているため、日割り分
(引き渡し日以降の分)を売主さんに現金で払います。



まぁ、とにかく土地代以外にも何やかやと金がかかったなぁ、

という感じですので、次から不動産購入にかかった諸費用を

洗い出していきたいなと思います。


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[2012/06/26 00:27] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
土地を購入する(手続き編~2~)
~3月25日(日)~

購入申込書を提出してから1週間後、もはや売買契約の締結です。

これまでは不動産屋さんとのやりとりばかりでしたが、この日、

初めて売主さんとも対面し、各種手続きを進めていきます。


まずは不動産屋さんから宅地建物取引主任者の免状の提示と

重要事項の説明を受けます。

重要事項としては、売買の目的の土地にかかること全般

(場所、広さ、抵当権が設定されていないか、ガス管や水道管の

状況、法令上の制限などなど)と、契約にかかること全般

(ローン特約、瑕疵担保責任などなど)についてです。

ひととおり気になる点を質問して、「重要事項説明書」に

間違いなく説明を受けた証として印鑑をつきます。


次に「売買契約書」の締結です。こちらは目的の土地や

金額に誤りがないかを確認して印鑑をつきます。

そして不動産屋さんとの「一般媒介契約書」の締結です。

「仲介してもらい、約定報酬を支払う」という契約です。


重要事項説明書をすべて読み上げることと、何枚かの書類

に住所氏名捺印するのに時間がかかり、売買契約の締結には

90分程度の時間を要しました。

最後に、土地の手付金(70万円)と、仲介手数料の約半額

(30万円)の合計100万円を現金で支払いました。

会社での住宅財形融資の申込に一定期間必要なため、引き渡し

は2か月後の5月下旬としました。




[2012/06/26 00:00] | 土地購入 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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